楼市和股市都习惯于概念炒作，所谓学区房，完全是一种营销策略，这种概念炒作的结果，能使房价上涨，要是一般开发商，都愿意推波助澜，但关云天以实体制造业起家，不是那种唯利是图的商人，他不想在这种事情上费心思。
“咱们不用管什么学区房，不过这个位置确实不错，否则地价也不会这么贵。六号地块离全市商业中心不远，在市区可开发土地资源中，属于区位最好的地段，昌达地产公司以二百一十万的价格竞拍成功，价格虽然较高，我看中的是其稀有性，这样的资源以后不会再有了。”关云天道。
“不过，为了拿下这两块土地，昌达地产也是花了大价钱呀！”老薛感叹道。
“是花了近十个亿，但你得这么想，这十亿资金存在银行，每年的利息是多少？这两块土地即使不开发，放到明年这个时候，其价值又是多少？我敢打赌，像这样的土地资源，一年以后，地价至少上涨百分之二十！当然，咱们是正规地产开发企业，不是倒卖土地的商人。”
“根据土地价格，这两个项目做下来，其房价将达到华源市的新高，到时候销售不会成问题吧？”老薛一直做人事管理，他对市场营销基本没有概念。
“你不是说了嘛，三号地块属于学区房，有投资价值，销售应该不成问题，六号地块毗邻商业繁华区，在任何城市，这种地段的房子都不愁卖，房价虽高，自有其道理。但是，在这么好的地段，咱们应该把项目做成精品。”关云天道。
“你是说把这两个项目做成高档小区吗？”
“六号地块应该做成高档小区，因为那里毗邻繁华商圈，华源市目前缺乏高档次的住宅小区。至于三号地块，如果真考虑学区房的概念，房子的户型和小区档次还真得仔细斟酌。”
“是啊，学区房之所以有投资价值，就在于它很好出租，某个家庭即使为了自家子女上学，购买了某处学区房，在自家子女从这所学校毕业离开后，如果不愿继续住在这里，房子或租或卖，都很容易处理，而且升值空间较大。”老薛解释道。
关云天点头赞同，“那就是说，三号地块开发的小区，档次不能太高，面积不能太大，否则，难以体现其学区房的功能。”
“不能说全部用于出租，起码两室一厅的要占一半，即使学区房，也有买来自住的，所以，一百多平方的大面积户型可以考虑一部分，但不能太多。”
“嗯，只有确定了小区档次和户型，才能让设计部门动手设计。按照这个设想，三号地块要开发成混合小区。”关云天道。
“可是，在动手设计之前，这两个项目的建筑容积率，是不是应该主动跟市建委沟通一下？”
“这有什么好沟通的？不是有规定吗？按职能部门的有关规定执行就是了。”
这两年，老薛负责昌达地产公司的外联事宜，通过接触，他逐渐了解到一些内幕，“其实，昌达地产在市里做的第一二个项目，在容积率方面就有
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些吃亏。”
“吃亏？昌达地产的项目从来就不追求过高的容积率？吃亏之说从何谈起？”关云天莫名其妙。
“我也是后来才知道的。大概两三个月前，我去市建委办事，一位知情人士告诉我，他说以昌达地产所做的两个项目的区位，容积率还可以提高百分之五，因为跟咱们关系不熟，有关部门就没有把这个情况告知企业，还是按普通地段规定容积率。据说，损失这百分之五的容积率，起码让每个项目少建五栋楼，这不就是吃亏了吗？”老薛道。
关云天觉得事情很蹊跷，“小区建筑容积率跟区位有什么关系？以前怎么不知道还有这个政策？”
“这是华源市的一项地方政策，以前在县城确实没有这一说，但华源市规定，地块位置越好，小区建筑容积率可以适当提高，其实这也